Oft kommen nach der anfänglichen Euphorie über den Kauf eines Grundstückes oder einer Immobilie in Spanien die ersten Zweifel, ob die Qualität der Ausführung den eingeforderten Preis rechtfertigt. Denn die ist leider nicht immer so wie der Käufer oder Bauherr sich das vorstellt. Da greift man schonmal schnell zu einem Bausachverständigen-Gutachten, um vielleicht sogar vor Gericht sein Recht durchzusetzen. Klassiche Fälle sind: Feuchteschäden, schlechte Fenster- und Türqualitäten, nicht funktionierendes oder gar kein Klimasystem, defizientes Wasserversorgungssystem...... In extremen Fällen Grundstücke, die nicht bebaut werden dürfen, Häuser die auf verfülltem Boden gebaut werden und beängstigende Risse haben, unzureichende Dimensionierung der Fundamente.... Der Klassiker ist und bleibt aber die überbezahlte Baustelle (zuviel Vorauskasse), gegen die auch Richter machtlos sind. Denn die beste Rechtssprechnung hilft nichts bei einem bankrotten Installateur, wo einfach nichts mehr zu holen ist.
Was also tun, wenn Probleme auftreten? Es wird nach einem Bau Sachverständigen gefahndet. Aber Vorsicht: Es gibt keinen geschützten Begriff des Bausachverständigen oder Gutachters für Baufragen in Spanien. Jeder kann sich also Gutachter nennen - auch jemand, der letztes Jahr seinen Gartenzaun ausgewechselt hat und sich nun sehr verbunden fühlt mit der Materie.
Um nun nicht vom Regen in die Traufe zu tappen, sollte einem Gericht wenigstens ein Gutachten vorgelegt werden, dass von einer Kammer freigegeben wurde (Architektenkammer oder Aparejador), damit die Titel legitimiert sind. Wichtig in einem Gutachten sind immer die Gründe, die ausschlaggebend sind, dieses zu erstellen, die beteiligten Parteien sowie den Ablauf der Sache ausführlich zu beschreiben, bevor man in die eigentliche Mängelliste eintritt. Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass es sich immer lohnt ein Gutachten zu beauftragen, bevor Verträge unterzeichnet werden oder gar bezahlt wird. Ein vergleichsweise geringes Investment, das sich lohnen kann.
Dienstag, 2. Dezember 2008
Samstag, 1. November 2008
Neues Regelwerk fürs Bauen
Alle reden von der Krise in diesen Zeiten, nur der Gesetzgeber macht sich darüber Gedanken wie man das Bauen noch komplizierter machen kann. Üblicherweise mit erheblichen Konsequenzen verbunden.
Dieser Tage heisst das “Codigo Técnico de Edificacion (CTE)”, ein neues Bau - Regelwerk, herausgebracht von dem spanischen Gesetzgeber und gültig für alle Neu-Bauten, für die eine Baugenehmigung NACH März 2007 beantragt wurde. Und weil das Gesetz noch nicht fertig war, gab es dann über mehr als ein Jahr verteilt immer wieder Übergangslösungen, die dann sukzessive das Gesetz komplettieren konnten. Nun ist es aber fertig.
Inklusive nun die Pflicht zur Nutzung der Solarenergie, erhöhter Wärmeschutz (Wärmeschutznachweis), Schallschutz, Standfestigkeitsnachweis, Baustoffe, Bewohnbarkeit, Benutzerfreundlichkeit, Energieeinsparung etc. Alles also Dinge, die wir als Benutzer seit langem fordern, und sicher auch richtig finden, doch eines ist die persönliche Überzeugung und das andere ist, ob wir auch bereit sind Mehrkosten dafür zu tragen. Die belaufen sich auf etwa 150 EUR /m2, die Kosten für den klassischen spanischen Piso erhöhen sich also um etwa 10 – 15.000 EUR . Bei einem Bauträger, der nun 50 Wohnungen baut also eine halbe Million mehr. Es liegt auf der Hand, dass die eingeläutete Krise hausgemacht ist, denn seit Inkrafttreten des CTE werden wesentlich weniger Baugenehmigungen beantragt (noch nicht einmal die Hälfte), denn so manch einer dachte sich wohl, die halbe Million schieb ich mir selber ein, beantrage also noch rasch die Genehmigung, bevor ich dem CTE entsprechen muss. Die Krise also angestossen durch den Codigo Técnico de Edificación?
Für die Bauleitung sind auch ein paar Perlen dabei: Es muss jetzt ausser dem Architekt, Aparejador und Sicherheitsbeauftragter auch eine weitere Person erscheinen, der die “Control de Calidad” übernehmen muss. Nach Abschluss der Baustelle möchte der Gesetzgeber nun alle Materialien zertifiziert und schön im Ordner liegen sehen, ebenso muss eine Abnahmebescheinigung dabei sein, dass alles auch so ist, wie es auf diesen Zertifikaten steht. So richtig möchte sich bisher noch keiner der Kollegen an diese sehr arbeitsintensive Aufgabe heranwagen, das geht den Aparejadores anscheinend auch nicht anders. Das und auch die erforderlichen Nachweise machen alleine schon das Projekt des Architekten zum Lexikon: Eine Standard Villa in Marbella umfasst nun etwa 300 Seiten an Lesestoff nebst ausführlichsten Plänen. Auch die Fachleute die sich bisher immer vor Verantwortung drücken konnten (Bodengutachter, Statiker, Haustechniker etc) müssen nun ihren Stempel unter ihre Arbeit machen und sind dafür auch haftbar. Aber das treibt den Kostenfaktor “Honorare” auch in die Höhe
Trotz der anfänglichen Mängel: Der CTE ist ein überfälliges Regelwerk, eigentlich nichts anderes als ein weitere Schritt Richtung Europa. Wer kennt nicht die klassische spanische Wohnung ohne Heizung und mit 7cm Trennwänden zum Nachbarn? Mit dem klassischen Gas - Durchlauferhitzer für 80 EUR, bei dem wir die Wahl haben, uns zu verbrühen oder mit kaltem Wasser zu duschen. Das sollte sich nun alles ändern.
Resümierend kann ich dazu nur sagen: Absolut erforderlich, auch wenn aller Anfang mühselig ist, der eingeschlagene Weg ist richtig.
Dieser Tage heisst das “Codigo Técnico de Edificacion (CTE)”, ein neues Bau - Regelwerk, herausgebracht von dem spanischen Gesetzgeber und gültig für alle Neu-Bauten, für die eine Baugenehmigung NACH März 2007 beantragt wurde. Und weil das Gesetz noch nicht fertig war, gab es dann über mehr als ein Jahr verteilt immer wieder Übergangslösungen, die dann sukzessive das Gesetz komplettieren konnten. Nun ist es aber fertig.
Inklusive nun die Pflicht zur Nutzung der Solarenergie, erhöhter Wärmeschutz (Wärmeschutznachweis), Schallschutz, Standfestigkeitsnachweis, Baustoffe, Bewohnbarkeit, Benutzerfreundlichkeit, Energieeinsparung etc. Alles also Dinge, die wir als Benutzer seit langem fordern, und sicher auch richtig finden, doch eines ist die persönliche Überzeugung und das andere ist, ob wir auch bereit sind Mehrkosten dafür zu tragen. Die belaufen sich auf etwa 150 EUR /m2, die Kosten für den klassischen spanischen Piso erhöhen sich also um etwa 10 – 15.000 EUR . Bei einem Bauträger, der nun 50 Wohnungen baut also eine halbe Million mehr. Es liegt auf der Hand, dass die eingeläutete Krise hausgemacht ist, denn seit Inkrafttreten des CTE werden wesentlich weniger Baugenehmigungen beantragt (noch nicht einmal die Hälfte), denn so manch einer dachte sich wohl, die halbe Million schieb ich mir selber ein, beantrage also noch rasch die Genehmigung, bevor ich dem CTE entsprechen muss. Die Krise also angestossen durch den Codigo Técnico de Edificación?
Für die Bauleitung sind auch ein paar Perlen dabei: Es muss jetzt ausser dem Architekt, Aparejador und Sicherheitsbeauftragter auch eine weitere Person erscheinen, der die “Control de Calidad” übernehmen muss. Nach Abschluss der Baustelle möchte der Gesetzgeber nun alle Materialien zertifiziert und schön im Ordner liegen sehen, ebenso muss eine Abnahmebescheinigung dabei sein, dass alles auch so ist, wie es auf diesen Zertifikaten steht. So richtig möchte sich bisher noch keiner der Kollegen an diese sehr arbeitsintensive Aufgabe heranwagen, das geht den Aparejadores anscheinend auch nicht anders. Das und auch die erforderlichen Nachweise machen alleine schon das Projekt des Architekten zum Lexikon: Eine Standard Villa in Marbella umfasst nun etwa 300 Seiten an Lesestoff nebst ausführlichsten Plänen. Auch die Fachleute die sich bisher immer vor Verantwortung drücken konnten (Bodengutachter, Statiker, Haustechniker etc) müssen nun ihren Stempel unter ihre Arbeit machen und sind dafür auch haftbar. Aber das treibt den Kostenfaktor “Honorare” auch in die Höhe
Trotz der anfänglichen Mängel: Der CTE ist ein überfälliges Regelwerk, eigentlich nichts anderes als ein weitere Schritt Richtung Europa. Wer kennt nicht die klassische spanische Wohnung ohne Heizung und mit 7cm Trennwänden zum Nachbarn? Mit dem klassischen Gas - Durchlauferhitzer für 80 EUR, bei dem wir die Wahl haben, uns zu verbrühen oder mit kaltem Wasser zu duschen. Das sollte sich nun alles ändern.
Resümierend kann ich dazu nur sagen: Absolut erforderlich, auch wenn aller Anfang mühselig ist, der eingeschlagene Weg ist richtig.
Donnerstag, 2. Oktober 2008
Ferienwohnung statt Hotel
Ein neuer Trend setzt sich durch an der Costa del Sol, den Hotelbesitzer wohl eher eher zähneknirschend sehen: Die Ferienwohnung. Vermutungen gehen bereits von 25% der Urlauber aus, die sich lieber privat in Ferien-Immobilien aufhalten (eigener Besitz oder angemietet), anstatt im Hotel. Tendenz steigend.
Folgen? Der Staat hat keine Einnahmen (nur in den seltensten Fällen wird auch Steuer bezahlt, also Mehrwertssteuer und Einkommenssteuer); und Hotelzimmer, oft aus staatlichen Mitteln gefördert, bleiben leer.
Die Gründe für den Urlauber liegen allerdings auf der Hand: Die angemietete Wohnung ist nicht selten in einem Top Zustand oder Top Lage, die Preise aber sind üblicherweise unter denen eines Hotels. Dabei ist der Komfort höher, da eigene Küche oder Waschmaschine inklusive sind; Bettzeug, Handtücher und Schlussputz sowieso. Im eigenen Appartment bzw. in der eigenen Wohnung lässt es sich nunmal häuslicher einrichten für die Ferien Zeit als in einem Hotel. Zunehmend gefragt hierbei sind exklusive Villas, die in puncto Platz und Komfort jedes Hotel in den Schatten stellen. Warum also im Urlaub nicht in einer Luxus-Villa residieren, mag sich da inzwischen so mancher fragen .... das entsprechende Kleingeld natürlich vorausgesetzt.
Nun gibt es bei jedem Trend immer auch die Seite, die profitiert. Stichwort Vermietung der eigenen Immobilie: Es sind die Wohnungsbesitzer, die selbst nicht dauerhaft an der Costa del Sol leben. Oft übertrifft die Vermietung die Erwartungen, die man anfänglich gestellt hat, was den zu erzielenden Mietpreis betrifft. Besonders komfortabel wird für Immoblienbesitzer die Angelegenheit, wenn es vor Ort einen Partner gibt, der sich um die Immobilie kümmert, wenn es erforderlich ist, z.B. für Schlüsselübergabe, Instandsetzungsarbeiten und Abrechnung.
Folgen? Der Staat hat keine Einnahmen (nur in den seltensten Fällen wird auch Steuer bezahlt, also Mehrwertssteuer und Einkommenssteuer); und Hotelzimmer, oft aus staatlichen Mitteln gefördert, bleiben leer.
Die Gründe für den Urlauber liegen allerdings auf der Hand: Die angemietete Wohnung ist nicht selten in einem Top Zustand oder Top Lage, die Preise aber sind üblicherweise unter denen eines Hotels. Dabei ist der Komfort höher, da eigene Küche oder Waschmaschine inklusive sind; Bettzeug, Handtücher und Schlussputz sowieso. Im eigenen Appartment bzw. in der eigenen Wohnung lässt es sich nunmal häuslicher einrichten für die Ferien Zeit als in einem Hotel. Zunehmend gefragt hierbei sind exklusive Villas, die in puncto Platz und Komfort jedes Hotel in den Schatten stellen. Warum also im Urlaub nicht in einer Luxus-Villa residieren, mag sich da inzwischen so mancher fragen .... das entsprechende Kleingeld natürlich vorausgesetzt.
Nun gibt es bei jedem Trend immer auch die Seite, die profitiert. Stichwort Vermietung der eigenen Immobilie: Es sind die Wohnungsbesitzer, die selbst nicht dauerhaft an der Costa del Sol leben. Oft übertrifft die Vermietung die Erwartungen, die man anfänglich gestellt hat, was den zu erzielenden Mietpreis betrifft. Besonders komfortabel wird für Immoblienbesitzer die Angelegenheit, wenn es vor Ort einen Partner gibt, der sich um die Immobilie kümmert, wenn es erforderlich ist, z.B. für Schlüsselübergabe, Instandsetzungsarbeiten und Abrechnung.
Donnerstag, 4. September 2008
Alternative Energie in Spanien und staatliche Förderung
Und wieder einmal wird das Gesetz zur Förderung alternativer Energien in Spanien novelliert (zum 4. Mal)..... Und wieder einmal ist es, natürlich, das Beste was Europa zu bieten hat, wie der spanische Industrieminister Miguel Sebastián weiss. So wird nach seiner Einschätzung Spanien das Land sein, "das die regenerativen Energien am meisten fördert in Europa".
Leider ist bei genauen Hinschauen nicht alles Gold was glänzt. In Wirklichkeit werden die Förderungen heruntergefahren, um bis zu 35%. Minister Sebastian - bekannt für seine kontrovers-sarkastischen Meinungen - lässt verlauten, dass "wir nicht unser Geld für Strom ausgeben können...." damit "....Deutschland und China Nutzniesser davon sind ....". Viva Globalizacion! Er spricht damit Solarparks an, die mit deutschem Kapital und Firmen in Spanien entstanden sind, und grösstenteils mit chinesischen Fotovoltaikplatten ausgeführt werden.
Dennoch: die Aussage ist so nicht ganz korrekt. Der grösste Solarpark Spaniens (und auch der Welt) mit 1 Mio. qm bebauter Fläche und 23 MW Anschlussleistung (etwa 130.000 Haushalte) steht baldigst in Galizien und wird von der spanischen Cooperativa Solar installiert. Auch der grösste Solar-Park auf einem Dach wird von einer spanischen Firma ausgeführt: Auf der Messe in Barcelona gehen von September 2008 an 3,25 MW ans Netz der Sevillana Endesa, auf 150.000 qm Dachfläche installiert und ausgeführt von der spanischen FIRA 2000. Minister Sebastian möchte mit dem neuen Dekret regulieren, dass für die spanischen Unternehmen mehr herauskommt, sicher legitim, für uns als ausführende Planer hört sich das wieder einmal nach einer Unmenge Papierkram und bürokratischen Aufwand an. Jedenfalls, und das ist ein richtiges Argument, es sollen die kleinen Anlagen mehr gefördert werden als die grossen. Also für die Häuslesbauer gilt dann in Zukunft: Windmühlen und Solar Paneele auf die Flachdächer packen! Vergessen Sie bei Ihrem Hausbau daher nicht, Ihren Statiker zu avisieren, die zusätzliche Last mit zu berechnen.
Wir warten gespannt auf das Dekret.
Leider ist bei genauen Hinschauen nicht alles Gold was glänzt. In Wirklichkeit werden die Förderungen heruntergefahren, um bis zu 35%. Minister Sebastian - bekannt für seine kontrovers-sarkastischen Meinungen - lässt verlauten, dass "wir nicht unser Geld für Strom ausgeben können...." damit "....Deutschland und China Nutzniesser davon sind ....". Viva Globalizacion! Er spricht damit Solarparks an, die mit deutschem Kapital und Firmen in Spanien entstanden sind, und grösstenteils mit chinesischen Fotovoltaikplatten ausgeführt werden.
Dennoch: die Aussage ist so nicht ganz korrekt. Der grösste Solarpark Spaniens (und auch der Welt) mit 1 Mio. qm bebauter Fläche und 23 MW Anschlussleistung (etwa 130.000 Haushalte) steht baldigst in Galizien und wird von der spanischen Cooperativa Solar installiert. Auch der grösste Solar-Park auf einem Dach wird von einer spanischen Firma ausgeführt: Auf der Messe in Barcelona gehen von September 2008 an 3,25 MW ans Netz der Sevillana Endesa, auf 150.000 qm Dachfläche installiert und ausgeführt von der spanischen FIRA 2000. Minister Sebastian möchte mit dem neuen Dekret regulieren, dass für die spanischen Unternehmen mehr herauskommt, sicher legitim, für uns als ausführende Planer hört sich das wieder einmal nach einer Unmenge Papierkram und bürokratischen Aufwand an. Jedenfalls, und das ist ein richtiges Argument, es sollen die kleinen Anlagen mehr gefördert werden als die grossen. Also für die Häuslesbauer gilt dann in Zukunft: Windmühlen und Solar Paneele auf die Flachdächer packen! Vergessen Sie bei Ihrem Hausbau daher nicht, Ihren Statiker zu avisieren, die zusätzliche Last mit zu berechnen.
Wir warten gespannt auf das Dekret.
Dienstag, 2. September 2008
Immobilienkrise: Nun also auch Costa del Sol
Schon erstaunlich, wie schnell so ein Kartenhaus zusammenfallen kann. Plötzlich kauft keiner mehr eine Immobilie in Marbella oder sonst wo an der Costa del Sol. Makler, Bau- Unternehmer und Bau-Träger machen reihenweise pleite oder halten sich gerade noch über Wasser. Was eben noch eine Million wert war, hat nun gerade mal die Hälfte.
Die “Residential-Tourismus-Standardhypothek” (= beleihe dein Haus in England so viel wie es geht, bezahle EUR 3.000 Anzahlung für die Millionen Villa in Marbella samt neuer Hypothek, und verpulvere das was übrig bleibt) rechnet sich nicht mehr. Denn keiner hat daran gedacht, dass auch einer Bank einmal das Geld ausgeht. Nun also auch an der Costa del Sol überbewertete Immobilien en masse, und selbst auf Zwangsversteigerungen finden sich kaum noch Käufer.
Aber seien wir mal ehrlich: Ist es nicht sogar notwendig, dass wieder Normalität in den überhitzten Markt kommt? Ich freue mich auf mehr Service, bessere Preise, und vernünftige Raumplanung statt massenhaftes zubetonieren. So hat doch alles seinen Sinn. Wie sagte doch Warren Buffet so schön: Der Markt reguliert sich selbst.
Die “Residential-Tourismus-Standardhypothek” (= beleihe dein Haus in England so viel wie es geht, bezahle EUR 3.000 Anzahlung für die Millionen Villa in Marbella samt neuer Hypothek, und verpulvere das was übrig bleibt) rechnet sich nicht mehr. Denn keiner hat daran gedacht, dass auch einer Bank einmal das Geld ausgeht. Nun also auch an der Costa del Sol überbewertete Immobilien en masse, und selbst auf Zwangsversteigerungen finden sich kaum noch Käufer.
Aber seien wir mal ehrlich: Ist es nicht sogar notwendig, dass wieder Normalität in den überhitzten Markt kommt? Ich freue mich auf mehr Service, bessere Preise, und vernünftige Raumplanung statt massenhaftes zubetonieren. So hat doch alles seinen Sinn. Wie sagte doch Warren Buffet so schön: Der Markt reguliert sich selbst.
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